Das Rechtsgebiet des Mietrechts ist für die meisten in Form des Wohnraummietrechts relevant. Dieses ist geprägt durch seitenlange und klauselartig formulierte Mietverträge, eine umfangreiche gesetzliche Regelung und eine Fülle von (meist mieterfreundlicher) höchstrichterlicher Rechtsprechung, die ständig fortentwickelt wird. Eine solide Rechtsberatung ist daher in den meisten Fällen anzuraten, um die eigenen Rechte zu erkennen und durchzusetzen.

 

Die folgenden Themengebiete treten dabei häufig auf:

 

 

Mietmängel

 

Weicht der tatsächliche "Ist-Zustand" der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten "Soll-Zustand" ab, so liegt ein Mietmangel vor. Dies kann dem Mieter diverse Rechte eröffnen.

 

  • Primär kann er vom Vermieter die Instandsetzung verlangen.
  • Auch tritt unter bestimmten Voraussetzungen die gesetzliche Minderung der Miete ein. Diese kann gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.
  • Neben der Mietminderung steht dem Mieter in der Regel auch ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete zu, bis der Mangel behoben ist.
  • Weiterhin könnenSchadens- und Aufwendungsersatzansprüche in Betracht. kommen.
  • Schließlich können Mängel auch unter den gesetzlichen Voraussetzungen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen.

 

Gerne beraten wir Sie im Einzelfall, ob ein Mangel gegeben ist und welche Rechte Ihnen im Einzelfall zustehen.
 

 

Schönheitsreparaturen
 

Viele Mietverträge enthalten Bestimmungen, wonach der Mieter nach bestimmten Zeitabschnitten oder zwingend beim Auszug zur Vornahme von Schönheitsreparaturen / Renovierung verpflichtet wird.

 

Die höchstrichterliche Rechtsprechung verfolgt hierbei seit Jahren einen sehr mieterfreundlichen Kurs, sodass eine anwaltliche Prüfung der Klauseln sich lohnen kann. Für zu Unrecht ausgeführte Arbeiten kann der Mieter ggf. Ersatz verlangen.

 

Insbesondere unwirksam sind:

  • starre Fristen zur Renovierung ("nach vier Jahren"),
  • Fachhandwerksklauseln ("Der Mieter hat die Arbeiten durch einen Fachmann vornehmen zu lassen")
  • Weißklauseln ("Die Wohnung ist weiß gestrichen zu übergeben")
  • Quotenabgeltungsklauseln ("Wird die Wohnung zurück gegeben, bevor sie renovierungsbedürftig ist, hat der Mieter einen der bisherigen Abnutzung entsprechenden Teil der künftig erforderlichen Reparaturen in Geld abzugelten")

 

Schönheitsreparaturklauseln sind nach neuerer Rechtsprechung auch dann unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und keinen angemessenen Ausgleich dafür erhält, dass er die Wohnung in einem besseren Zustand zurück geben muss, als er sie erhalten hat.

 

Tipp: Nehmen Sie bei Fragen zu Schönheitsreparaturklauseln möglichst schnell Kontakt zu einem Anwalt auf. Im Mietrecht gelten nach Vertragsende kurze Verjährungsfristen (6 Monate).

 

 

Betriebskosten (Nebenkosten)

 

Die Betriebskosten trägt von Gesetzes wegen grundsätzlich der Vermieter selbst. Allerdings werden diese Kosten in aller Regel (zulässigerweise) auf den Mieter umgelegt. In diesem Fall ist der Vermieter aber verpflichtet, dem Mieter regelmäßig eine Abrechnung zu erteilen. Nach dem Ende eines Abrechnungszeitraums bleibt ihm hierfür ein Jahr lang Zeit. Dann wird der Anspruch auf Abrechnungserteilung fällig.

 

Beispiel: Für das Jahr 2013 zahl der Mieter monatlich Nebenkosten an den Vermieter. Mit Ablauf des Jahres 2014 kann der Mieter die Erteilung der Abrechnung verlangen.

 

Mitunter kommt es vor, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung nicht nachkommt. Dem Mieter kann dann das Recht zustehen, die Zahlung weiterer Nebenkosten zunächst zurück zu halten, bis die Abrechnung erteilt ist. Nach Ende des Mietverhältnisses kommt sogar eine Rückzahlung der Nebenkosten für bestimmte Abrechnungszeiträume in Betracht.

 

Daneben enthält die Nebenkostenabrechnung in manchen Fällen Positionen, mit deren Umlegung der Mieter nicht einverstanden ist. Ein Anwalt kann für Sie klären, ob die Umlage rechtmäßig ist oder ob bestimmte Beträge erstattet werden müssen.

 

 

Kündigung

 

Das Mietverhältnis kann auf verschiedene Arten enden: Ist der Mietvertrag zeitlich befristet, so endet es mit Ablauf dieser Frist, wenn es nicht zuvor wirksam außerordentlich gekündigt wird.

 

Ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kann ordentlich sowie außerordentlich gekündigt werden.

 

Während die ordentliche Kündigung an die gesetzlichen Fristen gebunden ist, beendet die außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis sofort.

 

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung setzt in der Regel eine Vertragspflichtverletzung durch den anderen Teil voraus. Bei Pflichtverletzungen durch den Vermieter muss diesem aber meist eine vorherige Frist zur Schaffung von Abhilfe gesetzt werden.

 

Bei Pflichtverletzungen durch den Mieter - in der Regel der Verzug mit der Mietzahlung - existieren im Falle der Wohnraummiete bestimmte Mieterschutzvorschriften, die die Kündigung durch den Vermieter unwirksam werden lassen können.

 

Neben der (einseitigen) Kündigung durch eine Vertragspartei besteht auch jederzeit die Möglichkeit, dass die Parteien einen Aufhebungsvertrag schließen.

 

Tipp: Das Recht zur Kündigung ist ein kompliziertes Gebiet. Das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen muss sorgsam geprüft und das Kündigungsrecht muss wirksam geltend gemacht werden. Nehmen Sie im Zweifel anwaltliche Hilfe in Anspruch.

 

 

Räumung

 

Die Räumung stellt die zwangsweise Durchsetzung des Herausgabeanspruchs des Vermieters gegen den Mieter dar. Erforderlich hierfpr ist ein vollstreckbarer Titel. Einen solchen stellt insbesondere ein auf Räumung lautendes Urteil dar.

 

Die Vollstreckung des Räumungstitels kann auf verschiedene Wege erfolgen (vollständige Räumung oder "Berliner Modell"). Weiterhin ist zu beachten, dass gegen jeden Bewohner, der eigenen Gewahrsam hat, ein Titel vorliegen muss.

 

 

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